Статьи

Периодическое обследование зданий по нормам: как часто и в каком объеме?

2025-05-07 09:00
Нередко владельцы недвижимости откладывают техническое обследование из-за отсутствия видимых дефектов. Но здание в это время может разрушаться, и позднее ремонт обойдется значительно дороже. А если на объекте произойдет ЧП и выяснится, что его своевременно не обследовали, собственников привлекут к административной ответственности, при наличии пострадавших ― даже к уголовной.

Разберем, когда проводят обследование зданий и сооружений и какие нормы регламентируют эту процедуру.

Плановые обследования

Порядок и очередность работ регламентируется ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

Первая процедура проводится в течение 2 лет со ввода объекта в эксплуатацию. На новостройки в этот период еще действует гарантия застройщика, по которой можно добиться устранения дефектов.

Второе и последующие обследования проводят каждые 10 лет. Но если объект находится в неблагоприятных условиях, то каждые 5 лет.

Таковыми считаются:
  • высокая сейсмичность района (более 7-ми баллов),
  • вибрации,
  • воздействие агрессивных веществ (газовых, химических);
  • высокая влажность.

Кроме того, каждые 5 лет обследуют здания с ежедневным пребыванием большого количества людей: школы, больницы, музеи, автовокзалы и другие.

Внеплановые обследования

Проводятся в следующих ситуациях:
  • После аварий. Это могут быть как стихийные бедствия (землетрясения, наводнения, пожары, ураганы), так и ЧП на самом объекте (возгорания, обрушения конструкций).
  • При обнаружении заметных дефектов (трещин, повреждений кровли, деформации несущих стен, отслоения отделки и других). Стоит незамедлительно обращаться за помощью к специалистам, потому что дефект может привести к аварии.
  • Перед капитальным ремонтом для определения состояния всех конструкций и систем.
  • При изменении функционального назначения (например, перевод жилого помещения в нежилое) или перепланировке помещения. Нужно определить устойчивость несущих конструкций к увеличенным нагрузкам.
  • По требованию контролирующих органов. Может быть инициировано по результатам проверки или жалобам жильцов.
  • Перед изменением владельца. Инициатором могут выступить как продавец, так и покупатель.

Для возобновления незавершенного строительства. Проверяют текущее состояние объекта, чтобы решить, можно ли продолжать работы.

Объемы обследования

При подготовке к капремонту, перепланировке, при плановом обследовании зданий нормы, как правило, предусматривают комплексную процедуру: визуальное и инструментальное обследование всех элементов здания и инженерных сетей.

Внеплановые проверки могут быть выборочными. Например, после прошедшего урагана в первую очередь проверяют кровлю и инженерные коммуникации на ней (вентиляционные трубы, дымоходы, водостоки). После наводнения – целостность и безопасность фундамента, подвала и затопленных этажей, водопроводную систему, канализацию.

Владельцы недвижимости обязаны проводить визуальный сезонный осмотр дважды в год, весной и осенью. Проверяют несущие конструкции, фундамент, кровлю, фасадную отделку. Если выявлены дефекты, нужно привлекать инженеров-экспертов для полноценного технического обследования.

И российские, и европейские нормы по обследованию зданий предполагают одни и те же этапы: подготовительные работы, визуальное обследование, более детальное инструментальное, камеральная обработка данных и создание отчета.

Различие в том, что европейские нормы более технологичны и ориентированы на точные измерения. Например, в западных странах используются не категории технического состояния объектов, а количественные критерии (например, индекс повреждений Damage Index), а также методики прогнозирования остаточного ресурса.

Развитие цифровых технологий позволяет создавать передовые решения для проведения обследований и в России. Такую технологию разработала компания «Техкон». Применение специализированного ПО позволяет проводить обследование в 4 раза быстрее и оцифровывать все собранные данные.

Таким образом можно выявлять максимум дефектов, рассчитывать скорость старения конструкций и составлять прогнозные модели по срокам текущего или капитального ремонта. При этом отчет соответствует ГОСТ и принимается всеми инстанциями.

Подробнее о технологии можно узнать на странице ПО Techcon.