Почему в старом доме появляются трещины: реальные причины и мифы

Трещины в многоквартирном доме выглядят неэстетично и беспокоят жильцов. Заметные повреждения на фасадах или лестничных площадках способны даже снизить собираемость платежей за ЖКУ и ликвидность квартир. Разберемся, почему появляются трещины в доме, как отличить факты от мифов и предотвратить разрушение здания.

1. Трещины — исключительно следствие ошибок при строительстве.
Такое бывает, но не очень часто. В основном трещины появляются из-за ошибок при эксплуатации, подвижек грунта или просто естественного старения материалов.

2. Трещины ― показатель аварийного состояния дома.
Мелкие и узкие трещины до 1 мм в облицовке могут появиться из-за усадки материалов и обычно не опасны. Но если трещина шире, глубже или постепенно увеличивается, для оценки рисков необходимо провести техническое обследование.

3. Трещина в несущей стене — дом скоро рухнет.
Угроза существует, но не всегда. Все зависит от направления и ширины трещины, динамики ее развития, технологии строительства. Например, очень опасны трещины длиной более 30 см на несущей стене кирпичного дома или те, что разрастаются в считанные дни.

Расположение трещины: На наружной поверхности фасада, небольшого размера.
Возможная степень риска: Может вызвать сквозняки и дискомфорт, но редко приводит к обрушению.

Расположение трещины: На потолке.
Возможная степень риска: Не опасна, скорее эстетически неприятна. Если не получается закрыть трещину краской, можно смонтировать натяжной или подвесной потолок.

Расположение трещины: В несущей стене между квартирами.
Возможная степень риска: Нужно обследовать стену и определить. насколько трещина глубока и сквозная ли она. Возможно, придется укреплять стену.

Расположение трещины: После сноса несущей стены (например, сделали перепланировку).
Возможная степень риска: Очень опасно, срочно нужно провести обследование и принять меры по усилению конструкции.

Для контроля трещин на конструкции устанавливают маяки. Если за несколько месяцев маяк не деформируется, значит, трещина не растет. Если он разрушился, повреждение прогрессирует и нужен ремонт.

4. Трещину нужно заделать цементно-песчаным раствором, и проблема решена.
Во многих случаях это заблуждение. Визуально трещина исчезнет, но причина ее появления не устранена и целостность конструкций по-прежнему нарушена. Внутрь может проникать влага, идет процесс коррозии, если это наружная стена, при замерзании воды ее начнет разрывать.

В первую очередь необходимо устранить основную причину появления трещины: например, укрепить фундамент, устроить дренаж для отвода влаги. Только потом трещину заделывают, материал выбирают в зависимости от ее расположения. Это может быть и цементно-песчаный раствор, и герметик, монтажная пена или инъекционный состав.

Почему появляются трещины на стенах в доме:

• Усадка и деформация здания. Старые дома десятилетиями подвергаются нагрузкам, что приводит к микротрещинам.
• Проседание фундамента из-за коррозии, изменения уровня грунтовых вод, подмыва почвы. Например, в московских домах 1960–1970-х годов часто встречаются такие проблемы из-за высокого уровня подземных вод.
• Перепады температур, циклы замерзания-оттаивания, протечки. В сибирских регионах, где температурные колебания особенно резкие, трещины в старых панельных домах — частое явление.
• Вибрации. Если рядом с домом идет стройка или ездит тяжелый транспорт, это может спровоцировать появление трещин.
• Незаконные перепланировки и перегрузка конструкций приводят к превышению расчётной нагрузки на здание.

Трещины в кирпичных стенах могут быть даже опаснее, чем в панельных или монолитных, потому что в кладке нет арматуры и кирпичи могут внезапно вывалиться.

Чтобы оценить возможные риски и спланировать меры по ремонту, необходимо провести техническое обследование здания. Процедура может включать:

• Визуальное обследование с фотофиксацией расположения и характера трещин.
• Мониторинг динамики с помощью маячков и повторных обследований.
• Лабораторные исследования для проверки прочности материалов.
• Расчёты несущей способности — инженеры определяют, нужен ли ремонт или усиление конструкций.

Мы обследуем МКД с применением специализированного ПО Techcon. Это позволяет собрать максимум информации о дефектах: каждая трещина в отчете будет описана отдельно с привязкой к графической схеме дома.