Мифы об обследовании зданий: заблуждения заказчиков и строителей

Здания, в которых живут или работают люди, нужно периодически проверять на возможность дальнейшей эксплуатации. С этой целью проводят техническое обследование: оценивают степень физического износа, соответствие нормам безопасности, наличие дефектов и перепланировок.

Периодичность процедуры определяет ГОСТ: она необходима через два года после сдачи объекта, а затем — один раз в 5-10 лет. Иногда обследование бывает внеплановым, например, при аварийной ситуации, смене собственника или перепрофилировании здания.

Некоторые владельцы недвижимости считают, что проверка отнимает много времени, средств, а результатами сложно воспользоваться на практике. В статье развеиваем эти и другие мифы в обследовании зданий, а также рассказываем, почему откладывать процедуру не стоит.

Мифы про обследование зданий возникают по нескольким причинам:

• Недостаток информации. Люди составляют мнение по рассказам коллег, статьям из интернета или по давнему личному опыту. Так рождаются популярные заблуждения, что процедуру можно выполнить формально или вовсе проигнорировать.
• Несовпадение ожиданий с реальностью. Заказчики хотят быстро получить нужные заключения, чтобы продолжать эксплуатацию или совершить сделку. Если специалисты находят серьезные дефекты, то вместо разрешающих документов выдают перечень рекомендаций по устранению. Так появляется миф об излишней придирчивости инженеров.
• Влияние устаревших методов. Сложился стереотип, что техническое обследование — по-прежнему дорогая и долгая процедура, поскольку в этой отрасли довольно медленно внедряются современные цифровые решения.

Разбираем распространенные заблуждения по поводу технического обследования и причины их необоснованности.

Такое заблуждение может появиться при сотрудничестве со специалистами, которые демпингуют, поэтому уменьшают объем работ и не проводят глубокий анализ данных.

Просто получить отчет для галочки недостаточно — в документах должна быть вся информация о дефектах и возможных рисках. Только качественно проведенное обследование помогает обнаружить скрытые повреждения, потенциально угрожающие жизни и здоровью людей. Например, в Пермской школе обнаружили аварийный участок стены, который требовал срочного ремонта. У этой ситуации было два сценария: школу закрыли бы при повторной проверке или кладка могла обрушиться.

У людей, которые далеки от строительства, это убеждение возникает из-за естественного доверия к своему зрению — стена ровная, без сколов и трещин, значит, всё в порядке. Однако многие критичные процессы, например, коррозия арматуры или потеря прочности бетона, протекают внутри конструкции и долго остаются незаметными.

В школе, упомянутой выше, конструктивные проблемы казались не слишком критичными. Руководство учреждения добросовестно отнеслось к безопасности и выполнило плановое обследование по графику, поэтому угрозу получилось обнаружить вовремя.

Такое мнение кажется вполне оправданным: понятно, зачем обследовать дом, которому 50 лет — построен давно, кирпичная кладка начала осыпаться на углах, а цокольный этаж часто затапливает. Но многие не понимают, для чего подобная проверка совершенно новому зданию.

Архитектура строений и инженерных систем становится сложнее, а человеческий фактор не исключило даже внедрение ИИ. Поэтому в современной застройке тоже случаются ошибки на разных этапах — от проектирования до финальной отделки. Например, владельцы квартир в новых домах часто жалуются на промерзание стен и плесень. Причина — неправильный монтаж окон или плохое утепление. Обследование квартиры до истечения трехлетнего гарантийного срока с момента сдачи дома помогает вовремя обнаружить недостатки и направить обоснованные претензии застройщику.

Чтобы собрать информацию о состоянии объекта, специалисты используют технологии неразрушающего контроля, например, осмотр с помощью лазера или тепловизора. Кажется, что этого достаточно и вскрывать конструкцию для более тщательной проверки не нужно.

Иногда инструментальные методы необходимы, чтобы определить прочность бетона и стали в несущих конструкциях. Такое обследование проводится:

• если по результатам визуального осмотра обнаружены серьезные проблемы, например, высокий процент физического износа или вероятность скрытых дефектов;
• перед реконструкцией здания;
• после пожаров, наводнений и других происшествий.

Такое заблуждение насчет обследования может возникать из-за непонимания ролей. Строитель — это исполнитель на конкретной стадии. Он не участвовал в проектировании, закупке материалов и не может гарантировать отсутствие дефектов, даже если выполнил свою работу хорошо.

Со временем здания ветшают и теряют изначальные характеристики. На этом этапе строитель не сможет объективно оценить его техническое состояние, поскольку не является специалистом по обследованию. Нужен опытный эксперт, который определит системные проблемы и даст непредвзятую оценку.

Стоимость процедуры может казаться высокой, особенно если нужно обследовать много объектов сразу. Но расходы на внеплановый ремонт или юридические издержки в связи с последствиями аварии могут быть намного больше.

Современные методы позволяют выполнять работы быстрее и дешевле. Например, «Техкон» использует технологии, которые упрощают сбор данных, их обработку и подготовку отчетов. В итоге процедура занимает в 3-4 раза меньше времени и ее стоимость снижается в разы. А вы получаете детализированный цифровой отчет вместо стопок разрозненных бумаг. Например, в ходе первого этапа региональной программы мониторинга в Нижегородской области наши специалисты обследовали более 3000 жилых домов за 5 месяцев.

Стереотипы не только искажают восприятие, но и могут привести к неверным решениям. Рассмотрим возможные сценарии.

Ошибки при выборе способа ремонта. Собственник может начать косметический ремонт, например, зашпаклевать брешь в стене, не выясняя, почему она появилась. Если трещина пошла из-за чрезмерной нагрузки на фундамент, то скоро ситуация повторится. Профессиональное обследование могло сразу показать проблему и избавить от ненужных расходов.

Риски для эксплуатации и финансовые потери. В первую очередь игнорирование плановых проверок угрожает безопасности людей. А владелец рискует понести двойные убытки: на ремонт, который скрыл, но не решил проблему, а затем — на устранение последствий и судебные издержки.

Чтобы заблуждения об обследовании зданий не мешали принимать решения, нужно выбрать надежного подрядчика. Обращайте внимание на портфолио, отзывы клиентов, уточните, есть ли опыт работы с проектами, похожими на ваш по типу и уровню сложности.

Важно, чтобы у компании были лицензии на проведение обследований и работу с профессиональным оборудованием. Например, компания «Техкон» входит в реестр членов СРО и имеет сертификат ГОСТ P ISO 9001-2015, подтверждающий качество работ. А наша цифровая платформа официально внесена в реестр российского программного обеспечения.

Ещё несколько полезных советов:

• Согласуйте техническое задание перед заключением договора. В документе должно быть указано, какие конструкции будут проверяться и какими методами.

• Доверяйте только профессиональным методикам, которые предоставляют точные данные. Детальные отчеты с цифрами, дашборды с инфографикой и заключения по форме ГОСТ вытесняют необъективные мнения и позволяют делать точные выводы о состоянии объекта.

• Настаивайте на фотофиксации всех дефектов и внимательно изучайте итоговый отчет. В нём должны быть результаты замеров, расчеты, классификация повреждений по степени сложности и рекомендации по устранению.

Понимание основных задач избавляет от заблуждений о бесполезности технического обследования. Современные методы позволяют обследовать конструкции быстрее, точнее и дешевле. Главное — соблюдать периодичность работ по ГОСТ и правильно выбирать подрядчика.