Порядок обследования многоквартирных домов: работы, результаты, планы ремонта

Чтобы продлить срок службы МКД, важно вовремя обнаружить и устранить дефекты. Расскажем, какой порядок обследования технического состояния многоквартирных домов предусмотрен законом и как можно ускорить и удешевить эту процедуру за счет цифровизации.

Сезонные осмотры общего имущества организуют управляющие компании или ТСЖ дважды в год:

1. Весной после схода снега или официального завершения отопительного периода. Проверяют, в каком состоянии после зимы конструкции и инженерные системы.
2. Осенью перед началом отопительного сезона. Оценивают готовность дома к эксплуатации в холодное время года. Изучают фасады, кровлю, окна и двери, гидроизоляцию фундамента и подвала, отводы воды.

По результатам осмотра составляют акт сезонного осмотра, в котором описывается состояние МКД. Этот документ берут за основу при формировании перечня ремонтных и прочих работ на текущий сезон.

Раз в несколько лет необходимо более детальное техническое обследование, которое должны проводить инженеры-эксперты. Законодательство регламентирует периодичность этой процедуры:

• в течение 2 лет после ввода дома в строй,
• затем каждые 10 лет,
• при сложных условиях эксплуатации (сейсмически опасный район, вибрации, агрессивная среда, экстремальные температуры) – каждые 5 лет.

Также могут понадобиться внеплановые обследования:

• При планировании капремонта. С 1 сентября 2024 года результаты технического обследования позволяют пересмотреть сроки работ в рамках региональной программы капитального ремонта. Если у дома обнаружились аварийные дефекты, его можно отремонтировать раньше плановой даты.
• При появлении серьезных дефектов или разрушений.
• После ЧП и внештатных ситуаций на объекте.
• При изменении функционального назначения помещений, например, перевода жилых в торговые.

В ходе обследования проводят визуальный осмотр конструкций и сетей с фотофиксацией. Если возникло подозрение на скрытые дефекты или непонятен масштаб разрушений (опасна ли трещина в стене или коррозия арматуры, не обвалился ли фундамент после затопления), выполняют еще инструментальное исследование и отбор проб для лаборатории. На основе этих данных выполняют расчеты прочности конструкций.

По результатам работ формируют акт обследования технического состояния многоквартирного дома. В этом документе прописывают процент физического износа отдельных конструкций и всего МКД, число и категории опасности дефектов. Определяют, пригоден ли дом для эксплуатации, и дают рекомендации по ремонту.

До недавних пор техническое обследование домов проводилось редко из-за высокой стоимости и трудоемкости процедуры. Обследовать сотни зданий под управлением крупной УК или МКД в региональной программе капремонта приходилось годами. Отчеты на бумаге или в формате pdf не позволяли составить общее представление об объектах и определить приоритеты по ремонту. Данные о состоянии домов оставались разрозненными и устаревали.

Но сегодня эти проблемы успешно решаются благодаря цифровизации обследований. Мы разработали ПО Techcon, применение которого в разы сокращает сроки и стоимость технических обследований. Теперь целое здание можно обследовать по цене кровли и за 1-2 дня вместо 7-10 дней. Отчет соответствует ГОСТ 31937-2024.

Еще инновационная технология позволяет:

• Оцифровать полученные данные.
• Объединить в информационной системе отчеты о состоянии любого числа МКД.
• Создать информационную модель жилого фонда.
• Корректировать планы по ремонту на основе реальных данных.
• Вести мониторинг и добавлять в систему результаты следующих обследований.

Наша компания уже вошла в реестры аккредитованных подрядных организаций почти в 40 регионах России. В Нижегородской области мы участвуем в реализации региональной программы мониторинга, где только за два сезона 2023–2024 годов обследовали 6500+ МКД. Применение ПО Techcon позволило сократить срок работ в 3 раза и сэкономить на проведении процедуры не менее 590 млн рублей, а также эффективнее распределить бюджеты на капремонт.

В 2025 году аналогичные программы стартуют еще в нескольких регионах. Только в Тульской области в текущем году будет обследовано 2689 многоквартирных домов.

Здесь можно больше узнать о том, как мы обследуем МКД с ПО Techcon, а на этой странице получить подробности о проведении массовых обследований.