В России обследование жилых зданий и сооружений регламентировано законодательством. Нормативно-правовые акты устанавливают единый порядок и требования к проведению этой процедуры.
Какие документы регламентируют процесс
Основные правила обследования несущих конструкций прописаны в СП 13-102-2003. Техническое состояние аварийных и ограниченно-работоспособных сооружений и жилых домов оценивают по СП 454.1325800.2019.
Общие требования к процедуре обследования прописаны в ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», утвержденном приказом Росстандарта от 10 апреля 2024 года № 433-ст.
В стандарте описано, как готовиться к процедуре, как ее провести и оформить результаты. Отдельно выставлены требования к исполнителям, которые могут выполнять работы.
В каких случаях проводят обследование жилья
Первое обследование необходимо проводить в течение двух лет после сдачи дома. В последующие годы – каждые 10 лет, при неблагоприятных условиях эксплуатации этот интервал сокращается до 5 лет. Регулярный плановый мониторинг жилья помогает своевременно найти дефекты и предотвратить проблемы, связанные с разрушением конструкций.
Иногда обследование приходится проводить внепланово, например:
при изменении владельца недвижимости (продаже);
перед проведением капитального ремонта;
после пожаров, аварий;
при выявлении критических дефектов или признаков разрушения;
при изменении функционального назначения помещений, например, из жилых в офисные;
для проверки жалоб от жильцов.
Что включено в основные правила и требования к процедуре
Цель обследования – определение необходимости и объемов ремонтных работ, обеспечение безопасности и комфорта проживания.
Основные правила и требования к этой процедуре:
Планирование и подготовка. Обследование проводится по утвержденному и согласованному с управляющей компанией или собственниками квартир графику. Необходимо обеспечить доступ к помещениям и инженерным системам.
Комиссия. В состав входят эксперты в области строительства, архитектуры, эксплуатации инженерных систем и других специализаций.
Объект исследования. Оценивается состояние всех конструктивных элементов здания, включая фундамент, стены, перекрытия, крышу, а также инженерные системы (электро-, водо-, газо-, теплоснабжение, вентиляция, системы связи).
Методы. Положение по техническому обследованию жилых зданий предлагает провести сначала визуальный осмотр и измерительные работы, если необходимо инструментальное исследование – отправить образцы материалов в лабораторию. При необходимости могут применяться специальные методы, например, тепловизионная диагностика, эндоскопия.
Документирование. Результаты должны быть оформлены в виде подробного отчета, включающего описание выявленных дефектов и рекомендаций по их устранению. Отчет должен содержать фотофиксацию повреждений.
Экспертная оценка. Результаты анализируют квалифицированные эксперты, которые определяют перечень и приоритетность необходимых ремонтных работ.
Ремонт. Строительные бригады, которые будут устранять выявленные дефекты, должны руководствоваться рекомендациями экспертов, а выполняемые работы – соответствовать нормативам и стандартам.
Как сэкономить ресурсы при обследовании жилья за счет цифровых технологий
Положение по обследованию жилых зданий устанавливает четыре этапа работ: подготовка, предварительный осмотр, детальная диагностика с применением специальных инструментов и формирование отчета. Раньше проведение этой процедуры занимало много времени.
Компания «Техкон» использует специализированное ПО собственной разработки, что позволяет эффективно структурировать данные, упрощает их анализ и интерпретацию. Благодаря автоматизации, мы выполняем работы в 4 раза быстрее, чем традиционным способом и можем предложить более выгодные цены нашим клиентам.
Так выглядит отчет с информационной моделью многоквартирного дома, с данными по объекту в целом и всем конструкциям
В то же время мы соблюдаем правила обследования жилых зданий и работаем строго по ГОСТу. Отчеты принимают фонды капитального ремонта, ГЖИ, любые надзорные органы и суды.
Другое важное преимущество – оцифровка всех данных, собранных в ходе обследования. Это позволяет анализировать информацию о состоянии любого количества домов и формировать общие планы текущего и капитального ремонта. Так, мы реализуем региональную программу мониторинга 23 500 МКД в Нижегородской области. Благодаря применению автоматизированной системы обследования уже по итогам первых двух этапов удалось сэкономить более 82 млн руб. на капитальном ремонте.